「最好办信用卡的银行」RealData发布第一季度市场季报:新房和二手房市场回调租赁市场迎来春天

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从去年底到今年年初呈现火爆趋势的楼市,在各地集中调控政策的背景下逐渐降温:全国第一季度新房、二手房成交量同比大幅上升,但在3月份迅速回调。3月29日,RealData发布2021年第一季度市场季报(以下简称“季报”),指出在调控下,新房市场进入冷却通道,二手房市场规模见顶,拐点可能出现在第二季度。相反,当租赁季回归时,市场将继续升温。

“金三”交易不到一月

在新屋市场的控制下,迅速回调

基于全国各地的低基数和集中推动,2021年新房市场成交量大幅上升。RealData数据显示,2021年第一季度,66个城市新房成交量同比增长近一倍,与2019年同期相比,增速也达到40%。一线城市在开盘市场尤为活跃,延续了2020年底集中重仓的势头。与2019年同期相比,2021年第一季度一线城市新房销量增长58.5%,二线城市增长32.6%,三四线城市增长43.8%。

随着监管政策的频繁出台,房地产市场的热情有所下降。自第一季度以来,北上广深、海口、杭州、Xi、成都等城市对商业贷款非法进入房地产市场进行了严格审查,并要求违规用户提前还款。此外,银行为房地产行业开启了定向加息窗口。3月份,RealData监测的60个城市的第一套和第二套住房贷款的平均利率分别比去年12月上升了6个基点和7个基点。

虽然市场成交量增速最快,但一线城市在控制下回调速度最快。RealData数据显示,3月份一线城市交易面积较2019年同期增长17.3个百分点。一季度新房交易面积同比增长124.7%。“金三”交易甚至比1月份还少;3月份二线城市交易面积也比2019年同期下降了7.4个百分点;三四线城市受核心城市带动,3月份整体成交较2019年同期增长5.3个百分点。

值得注意的是,2021年一季度,杭州、南京、厦门、宁波等中国重点地区的二线强市交易面积较2019年同期增长0.8-2.3倍。厦门、南京等城市在人才住房政策的推动下,保持了较高的活动水平。RealData称,市场不断聚焦核心城市,重叠区域规划有利。二线和强势三线城市将成为整体市场增长的重要推动力,但城市分化也将明显。

历史上最好的季度

二手房拐点将出现在第二季度

与新的住房市场相呼应,2021年第一季度全国18个重点城市连锁住宅二手房成交量创下2017年以来单季新高,比去年第四季度增长14%,约为去年同期的2.6倍。壳牌35个重点城市二手房价格指数也保持环比上涨。3月份,35个城市的整体指数环比上涨1.4%,较去年12月上涨3.0%。

一季度前期一线城市火热。特别是1月份,深圳和北京的二手房成交量环比增长超过30%,上海的二手房成交量环比增长20%。价格涨幅居全国前列。热点情况引发调控收紧,2、3月市场热度被打压。RealData季报指出,二手房指导价对深圳楼市调控有显著影响。新政期间深圳二手房交易较新政前下降70%。二手房价格指数1月后继续收窄,3月止涨;上海二手房成交量一季度略有下降,春节后较春节前下降23%。二手房价格指数涨幅连续两个月收窄。

市场结构调整,向二线城市转移热量。RealData数据显示,第一季度,合肥成交量增长约60%,厦门增长约50%,成都和武汉增长逾30%。在北方城市,经过三年的调整,购房需求的积累带来了周期性的市场修复。3月份廊坊的成交量仅低于2017年第一季度的峰值。青岛二手房价格指数3月止跌回升,济南、烟台二手房价格指数稳步上涨。

自第一季度以来,地方密集监管已将其重点转移到二手房市场。东莞、无锡、成都等城市出台政策,明确建立或完善二手房网上签约交易价格发布机制。RealData数据显示,3月份,35个城市二手房景气指数降至40以下,为去年下半年以来首次。RealData预测,金融宽松和市场过热带来的上行周期将告一段落,下行调整的转折点可能出现在第二季度。

旺季归来

近90%的城市租金指数环比上涨

与新二手房市场回调的趋势不同,春节过后,房屋租赁季回归,市场回归常态。RealData的数据显示,全国租赁市场成交量自去年9月以来连续5个月下降,今年2月首次止跌回升,3月份环比增长87.9%。2021年一季度,全国重点18个城市营业额环比增长14.7%,月平均租金42.1元/平方米,租金指数环比增长2.2%,近90%城市租金指数环比增长。

城市方面,一季度除廊坊、重庆外,租金水平略有下降,其他16个城市均呈环比上升趋势。Xi、上海、青岛、深圳和广州的环比增幅最大,超过3%。上海、Xi、合肥和杭州的租金水平同比增长,上海增幅最大,为3.3%,Xi增幅最大,为2.6%,其他14个城市的租金指数在第一季度保持同比下降。

与此同时,3月份房屋交易周期开始下降,为57.8天,比上个月缩短4.2天,比上年缩短2.4天。业主租房信心有所反弹,2020年11月至12月持续上涨后,2021年1月至3月新增房屋平均上市价格基本持平。RealData的数据显示,2021年第一季度,全国18个重点城市新房平均上市价格为44.5元/平方米,较上月上涨1.8%,较去年第一季度下跌1.7%。

RealData季报首次提出出租屋空置期指标。据统计,3月份,18个城市的个人出租屋空置期有所下降。近年来,青岛、Xi和杭州的入住率最高,空置时间最短。通过测算和评估空置期和存量,北京、上海和深圳的恢复度最高,大连、Xi和重庆次之。RealData预测,第二季度房屋租赁市场将继续升温,租金水平将保持稳定或小幅上涨。

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(文章来源:证券日报)


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